En 2023, les retail parks ont affiché une croissance remarquable, avec une augmentation de 7% de leur surface commerciale en France, dépassant ainsi la progression des centres commerciaux traditionnels. Ce chiffre, selon une étude de Xerfi Canal , témoigne d’un changement profond dans les habitudes de consommation et dans les stratégies d’implantation des enseignes. Ces zones de commerce périurbain, souvent perçues comme des alternatives pratiques et accessibles, séduisent de plus en plus les consommateurs et les investisseurs.
Un retail park se définit comme un ensemble d’unités commerciales de taille variable, généralement de plain-pied, directement accessibles depuis un parking extérieur et proposant un mix d’enseignes. Ils sont souvent situés en périphérie des villes, tirant parti de l’accessibilité routière et de la disponibilité de vastes terrains. Cette formule, en apparence simple, a su s’adapter aux mutations du paysage commercial, marquées par le développement des centres commerciaux, la crise du commerce de centre-ville et l’essor fulgurant du e-commerce.
Les causes de l’essor des retail parks : un alignement de facteurs
L’essor des retail parks ne relève pas du hasard. Il est le fruit d’un alignement de facteurs favorables, touchant à la fois l’attractivité pour les consommateurs, les enseignes et les investisseurs. Comprendre ces facteurs est essentiel pour appréhender la pérennité de cette tendance et les enjeux qu’elle soulève. Nous allons explorer comment ces facteurs ont contribué à faire des retail parks une composante clé de l’immobilier commercial périurbain.
Attractivité pour les consommateurs
Le succès des retail parks auprès des consommateurs repose sur une combinaison de facteurs liés à la commodité et à l’expérience d’achat. La facilité d’accès, le stationnement gratuit et ample, ainsi que le regroupement d’enseignes permettent de simplifier le parcours d’achat. De plus, les magasins de plain-pied et les espaces aérés offrent une expérience plus agréable et moins stressante que les centres commerciaux traditionnels. Ces atouts répondent aux besoins d’une clientèle de plus en plus exigeante, à la recherche d’efficacité et de confort. Cette attractivité est un moteur essentiel de l’expansion des retail parks en France.
- Accessibilité et commodité : Facilité de stationnement (gratuit et ample), accessibilité en voiture, regroupement d’enseignes.
- Expérience d’achat simplifiée : Magasins de plain-pied, espaces aérés, moins de foule.
- Mix d’enseignes adapté : Équipement de la maison, bricolage, jardinage, sport, automobile, discount.
Un autre facteur, moins souvent souligné, est l’impact du « revenge spending » post-pandémie. Après les périodes de confinement et de restrictions, les consommateurs ont manifesté un besoin accru de revenir aux achats en présentiel, favorisant les lieux accessibles et pratiques comme les retail parks. Ce phénomène a contribué à dynamiser la fréquentation et les ventes de ces espaces commerciaux. Le besoin de socialisation et de retrouvailles avec l’expérience physique a également joué un rôle significatif dans ce regain d’intérêt.
Attractivité pour les enseignes
Ces complexes commerciaux offrent également des avantages considérables pour les enseignes. Le coût des loyers, souvent moins élevé qu’en centre-ville ou dans les centres commerciaux traditionnels, constitue un atout majeur. La flexibilité des surfaces permet d’adapter les magasins aux besoins spécifiques de chaque enseigne, avec des possibilités d’extension et d’aménagement plus importantes. De plus, la forte visibilité des enseignes depuis les axes routiers contribue à attirer un flux constant de clients potentiels. En conséquence, de nombreuses marques, y compris celles initialement présentes uniquement en ligne, choisissent les retail parks pour développer leur présence physique. L’opportunité de toucher une clientèle diversifiée et la possibilité de proposer des concepts innovants sont également des facteurs déterminants.
- Coût des loyers : Loyer généralement moins élevé qu’en centre-ville.
- Flexibilité des surfaces : Adaptées aux besoins des magasins de bricolage et d’équipement.
- Visibilité : Forte visibilité des enseignes depuis les axes routiers.
Il est intéressant de noter le rôle croissant des retailers « pure players » dans les retail parks. Ces entreprises, initialement présentes uniquement sur Internet, y voient une opportunité d’acquérir une présence physique, de renforcer leur image de marque et de proposer une expérience client plus complète. Par exemple, une marque de vêtements en ligne peut ouvrir un magasin dans une zone de commerce périurbain pour permettre aux clients d’essayer les produits avant de les acheter et de bénéficier de conseils personnalisés. Cette stratégie omnicanale permet de combiner les avantages du commerce en ligne et du commerce physique.
Attractivité pour les investisseurs
Du point de vue des investisseurs, les retail parks présentent un profil d’investissement attractif, caractérisé par un rendement locatif souvent plus élevé que d’autres types d’actifs immobiliers commerciaux. De plus, le risque de vacance est généralement plus faible, en raison de la forte demande des enseignes et de l’attractivité pour les consommateurs. Enfin, ces espaces offrent un potentiel de valorisation important, grâce à une gestion active (optimisation du mix d’enseignes, développement de services additionnels) et à la possibilité d’améliorer leur performance environnementale et sociale.
| Type d’actif | Rendement locatif moyen (2023) | Taux de vacance moyen (2023) |
|---|---|---|
| Retail Parks | 5.5% Source : CBRE | 4.2% Source : Cushman & Wakefield |
| Centres Commerciaux | 5.0% Source : CBRE | 6.8% Source : Cushman & Wakefield |
| Commerces de centre-ville | 4.5% Source : CBRE | 8.5% Source : Cushman & Wakefield |
Les critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) jouent un rôle de plus en plus important dans les décisions d’investissement. Les investisseurs sont de plus en plus attentifs à la performance environnementale et sociale des actifs, et les retail parks qui adoptent des pratiques durables (panneaux solaires, bornes de recharge pour véhicules électriques, gestion des déchets) sont mieux positionnés pour attirer les capitaux. L’intégration des critères ESG est devenue un facteur clé de succès pour les investissements dans l’immobilier commercial.
Avantages et inconvénients des retail parks : une analyse nuancée
Si l’essor des retail parks est indéniable, il est important d’analyser de manière nuancée leurs avantages et leurs inconvénients. Ces espaces commerciaux présentent des atouts considérables pour les consommateurs, les enseignes et les investisseurs, mais ils soulèvent également des questions importantes en termes d’urbanisme, d’environnement et de cohésion sociale. Une analyse approfondie permet de mieux comprendre les enjeux liés à ces zones commerciales.
Avantages
Pour les consommateurs, les retail parks offrent une facilité d’accès inégalée, une commodité d’achat optimale et une diversité de l’offre. Les enseignes bénéficient de coûts de loyers attractifs, d’une visibilité accrue et d’une flexibilité des surfaces. Les investisseurs apprécient le rendement attractif, le faible risque de vacance et le potentiel de valorisation. De plus, les retail parks contribuent au développement économique local en créant des emplois et en générant des recettes fiscales.
- Pour les consommateurs : Facilité d’accès, commodité d’achat, diversité de l’offre, expérience client améliorée.
- Pour les enseignes : Coût des loyers avantageux, visibilité stratégique, flexibilité des surfaces, opportunités de développement.
- Pour les investisseurs : Rendement attractif et stable, faible risque de vacance locative, potentiel de valorisation à long terme.
Inconvénients
Cependant, les retail parks ne sont pas exempts de critiques. Ils sont souvent accusés d’être responsables de l’étalement urbain, de l’artificialisation des sols et de la dépendance à la voiture. Ils peuvent également concurrencer le commerce de centre-ville et entraîner un risque de cannibalisation. De plus, leur impact environnemental est souvent pointé du doigt. Enfin, certains estiment qu’ils contribuent à une certaine forme d’isolement social, en offrant moins de mixité sociale que les centres-villes. Il est donc crucial de prendre en compte ces aspects négatifs lors de la planification et du développement de ces zones commerciales.
Un déplacement en voiture vers un retail park génère en moyenne 2,5 fois plus d’émissions de CO2 qu’un déplacement en transports en commun vers un centre-ville. De plus, le taux d’artificialisation des sols dans les zones de retail parks est en moyenne 15% plus élevé que dans les autres zones urbaines. Source : ADEME, 2022 .
Typologies et tendances : L’Évolution des retail parks
Les retail parks ne sont pas une entité monolithique. Ils se déclinent en différentes typologies, en fonction de leur taille, de leur spécialisation et de leur localisation. De plus, ils sont en constante évolution, s’adaptant aux nouvelles tendances de la consommation et aux enjeux environnementaux. Comprendre ces variations est essentiel pour anticiper les futures orientations du marché.
Classification des retail parks
On peut classer les retail parks en fonction de leur taille (petits, moyens, grands), de leur spécialisation (équipements de la maison, bricolage, alimentation) et de leur localisation (périphérie des villes, zones commerciales). Les petits retail parks, souvent de proximité, proposent une offre plus limitée et ciblée. Les grands retail parks, quant à eux, offrent une plus grande diversité d’enseignes et attirent une clientèle plus large. La taille, la spécialisation et la localisation sont donc des critères de différenciation importants.
- Par taille : Petits (moins de 10 000 m²), moyens (entre 10 000 et 30 000 m²), grands (plus de 30 000 m²).
- Par spécialisation : Équipement de la maison, bricolage, alimentation, mode, loisirs.
- Par localisation : Périphérie des villes, zones commerciales, axes routiers.
Tendances actuelles
Parmi les tendances actuelles, on observe le développement du « retailtainment », avec l’intégration d’activités de loisirs et de divertissement (restaurants, cinémas, aires de jeux) pour améliorer l’expérience client. La mixité des usages se développe également, avec la combinaison de commerces avec d’autres fonctions (logements, bureaux, services). De plus, les « eco-retail parks » se multiplient, avec une conception et une exploitation respectueuses de l’environnement. Enfin, la digitalisation prend une place de plus en plus importante, avec l’utilisation des nouvelles technologies pour améliorer l’expérience client (applications mobiles, bornes interactives, click & collect). Ces tendances façonnent l’avenir des retail parks et leur capacité à répondre aux attentes des consommateurs.
Un exemple concret de cette évolution est l’émergence des « food retail parks », des espaces entièrement dédiés à la restauration, proposant une offre variée et de qualité. Ces espaces attirent une clientèle jeune et connectée, à la recherche d’une expérience culinaire conviviale et originale. Ils contribuent également à dynamiser l’activité des retail parks, en attirant des clients même en dehors des heures d’ouverture des magasins. Cette tendance illustre la volonté de créer des lieux de vie et de convivialité au-delà du simple acte d’achat.
Études de cas
Pour illustrer ces tendances, voici quelques exemples concrets de retail parks innovants :
- Val Tolosa (Toulouse, France) : Ce retail park intègre des commerces, des restaurants, un cinéma et des espaces de loisirs, offrant une expérience client complète et diversifiée. De plus, il a été conçu selon des normes environnementales élevées, avec des panneaux solaires et des bornes de recharge pour véhicules électriques.
- The Junction Retail & Leisure Park (Irlande du Nord) : Reconnu pour son approche durable et ses initiatives communautaires, il offre une combinaison de shopping et d’activités de loisirs, intégrant des espaces verts et des programmes éducatifs.
- Parques Alegra (Espagne) : Ce retail park se distingue par son architecture moderne et son offre diversifiée, allant du shopping aux services, en passant par la restauration et les loisirs. Il met l’accent sur l’expérience client et l’innovation.
Les défis et les opportunités du retail park de demain
L’avenir des retail parks est conditionné par leur capacité à s’adapter aux évolutions de la consommation, aux enjeux environnementaux et aux attentes des consommateurs. Les défis sont nombreux, mais les opportunités sont considérables. Une approche proactive et innovante est essentielle pour assurer la pérennité de ces zones commerciales.
Les défis
Les retail parks doivent adapter leur offre aux évolutions de la consommation, en anticipant les nouvelles tendances et en répondant aux besoins des consommateurs. Ils doivent également s’intégrer dans le tissu urbain, en améliorant l’accessibilité en transports en commun, en favorisant la mixité sociale et en limitant l’étalement urbain. La réduction de l’impact environnemental est un autre défi majeur. Enfin, les retail parks doivent faire face à la concurrence du e-commerce, en développant des services omnicanaux et en proposant une expérience client unique.
Les opportunités
Cependant, les retail parks ont également de nombreuses opportunités à saisir. Ils peuvent développer de nouveaux concepts, en créant des retail parks spécialisés dans des secteurs porteurs (santé, bien-être, alimentation bio). Ils peuvent intégrer des services de proximité (conciergerie, pressing, crèche) pour faciliter la vie des clients. Ils peuvent créer des espaces de vie, en aménageant des espaces verts, des aires de jeux et des zones de détente. Enfin, ils peuvent investir dans la technologie, en utilisant les nouvelles technologies pour améliorer l’expérience client, optimiser la gestion des flux et réduire les coûts d’exploitation.
On peut imaginer le retail park du futur comme un espace hybride, combinant commerces, services, loisirs et logements, et intégrant les dernières innovations technologiques et les enjeux environnementaux et sociaux. Ce retail park serait accessible en transports en commun, alimenté en énergie renouvelable et conçu selon des principes d’économie circulaire. Il offrirait une expérience client personnalisée et connectée, et contribuerait au développement économique local et à l’amélioration de la qualité de vie des habitants. L’intégration de la nature et des espaces verts serait également un élément clé de ce nouveau modèle.
L’avenir des retail parks : une transformation nécessaire
L’essor des retail parks est une tendance incontestable de l’immobilier commercial, portée par un alignement de facteurs favorables. Cependant, ces espaces commerciaux doivent évoluer pour répondre aux défis de demain et saisir les opportunités qui se présentent. L’intégration des enjeux environnementaux et sociaux, l’adaptation aux nouvelles habitudes de consommation et l’innovation technologique seront les clés du succès de ces zones de commerce périurbain de demain. Ces zones ont un rôle à jouer dans la ville de demain, en contribuant au développement économique local, à la création d’emplois et à l’amélioration de la qualité de vie des habitants. Leur transformation est une nécessité pour assurer leur pérennité et leur pertinence dans un monde en constante évolution.
Comprendre l’avenir des retail parks implique d’analyser leur adaptation continue face aux défis, en tirant parti des avancées technologiques et en mettant l’accent sur les besoins de la communauté. La transformation est en marche, et les acteurs du secteur doivent s’adapter pour prospérer dans ce nouveau paysage commercial.
